随着社会和经济的发展、人民对生活品质要求的提高，物业服务公司所提供的物业服务也与时俱进，对于超出基础服务内容的部分，物业服务公司可能会向业主收取“物业增值服务费”。

而其中，由于前期物业服务公司与业主、业委会矛盾一般较为突出，前期物业服务公司收取“物业增值服务费”则尤其应当注意风险防范。

本文将以《民法典》相关规定以及深圳市目前适用的规定为前提，并结合2个案例，阐述前期物业服务公司收取“物业增值服务费”的风险防范。

一、相关规定

《民法典》第153条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

 

《民法典》第496条

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

 

《民法典》第497条

有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

 

《民法典》第506条

合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身损害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

 

深圳经济特区物业管理条例（2024修订）第52条第1款

前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价。

 

《深圳市政府定价的经营服务性收费目录清单(截止时间为2023年10月31日)》

高层物业：每平方米最高3.9元/月。……普通住宅前期物业服务如提供“指导标准”中最高等级未涵盖的服务内容和深度，服务收费确需突破最高指导价标准的，可以在前期物业服务合同中列明相应的服务内容和收费标准，由物业服务单位（或开发商）与业主通过书面协议方式约定。

 

二、两个案例

1

案例1 行政处罚案

• 案情简介：

某市场监督管理局于2022年接举报反映，位于深圳市的A小区收取的物业管理费为6.8元/平方，涉嫌超过了政府指导价最高限价。经调查，A小区为高层住宅小区，于2022年1月入伙，截至举报反映之时没有召开过业主大会，未成立业主委员会，属于前期物业管理阶段。自2022年1月起，前期物业服务公司按6.8元/平方向住宅业主收取物业管理费。调查期间，前期物业服务公司表示物业服务费6.8元/平方米是由两部分组成：物业管理费3.9元/平方米和增值服务费2.9元/平方米。但《A小区前期物业服务协议》仅约定住宅物业服务费（按建筑面积计收）是每月每平方米6.8元，无论是《A小区前期物业服务协议》还是《深圳市房地产买卖合同》等相关协议（合同）中，都没有明确体现6.8元/平方米是由3.9元/平方米和2.9元/平方米组成的条款或内容，也没有对所谓2.9元/平方米增值服务费的标准和服务内容予以明确约定条款或内容。

 

• 市场监督管理局观点：

前期物业服务公司所称的增值服务费和服务内容在与业主签订的前期物业服务协议中并未有明确约定，其有在客户服务中心上墙公示的说法并无相关证据支撑，且在案件调查终结之前，当事人与业主亦没有就案涉费用签订补充协议，无法有效证明案涉物业服务费及相关服务内容已经过业主同意。

 

• 处罚依据：

《价格违法行为行政处罚规定》第九条、第十六条和《行政处罚法》第三十二条第（一）项的规定。

 

• 处罚结果：

责令前期物业服务公司改正，罚款20万元。

 

案例2 物业服务合同纠纷案

• 案情简介：

案外人甲房地产开发商与原告乙物业服务公司签订《B花园前期物业服务合同》载明：案外人甲房地产开发商委托原告乙物业服务公司就B花园住宅项目进行物业管理服务；住宅按每月每平方米3.9元收取物业服务费，于物业交付日起按月计收，每月15日前交纳。双方另签订《B花园前期物业服务补充协议》载明：原告乙物业服务公司将提供相关物业管理增值服务，增值服务费为1.9元/月/平方米，业主按其拥有的建筑面积交纳，原告乙物业服务公司将和物业管理费同时收取。案外人甲房地产开发商与与被告丙某签署《深圳市房地产买卖合同》，第二十条载明：由卖方案外人甲房地产开发商聘请原告乙物业服务公司进行物业管理服务，物业管理费由买方被告丙某按每月每平方米5.8元交纳。原告乙物业服务公司认为被告丙某无故拖欠物业管理费、专项维修资金，起诉至法院。截至开庭时，B花园未成立业主委员会。

 

• 法院观点：

《B花园前期物业服务合同》载明物业服务费为3.9元/月/平方米，补充协议载明增值服务费为1.9元/月/平方米，在被告丙某购买房产时，《深圳市房地产买卖合同》已载明物业服务费收取标准为5.8元/月/平方米，根据原告乙物业服务公司提供的缴费记录，被告丙某也是按该标准交纳，表明被告丙某已知悉并同意该标准，原告乙物业服务公司主张按该标准计算拖欠物业管理费，本院予以支持。

 

• 裁判依据：

《民法典》第577条、第579条。

 

• 判决结果：

一、被告丙某支付物业管理费XX元；

二、被告丙某支付专项维修资金XX元。

 

三、风险防范

通过以上规定及案例，提示前期物业服务公司在收取“物业增值服务费”时注意以下风险防范：

 

（一）注意基础物业服务费用应符合政府指导价。

 

（二）应由前期物业服务公司或开发商与业主通过书面协议方式约定“物业增值服务费”的标准及具体内容。具体方式可以为：在《前期物业服务合同》中明确约定、在《房地产买卖合同》中明确约定、在《物业服务协议》中具体约定。

 

（三）考虑到《前期物业服务合同》、《房地产买卖合同》、《物业服务协议》等文书是为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与业主协商的，属于格式条款，应注意避免存在《民法典》第153条、第496条、第497条、第506条规定的不成为格式条款内容或无效的情形。

 

（四）在履行方面，前期物业服务公司应切实按照约定，提供符合约定标准和内容的物业增值服务。

 

（五）注意是否需要采取备案或提请单独定价等措施。《深圳经济特区物业管理条例（2024修订）》第52条第1款规定：“前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价。”《深圳市发展和改革委员会关于修订更新深圳市政府定价的经营服务性收费目录清单的公告》规定：“高层物业：每平方米最高3.9元/月。……普通住宅前期物业服务如提供“指导标准”中最高等级未涵盖的服务内容和深度，服务收费确需突破最高指导价标准的，可以在前期物业服务合同中列明相应的服务内容和收费标准，由物业服务单位（或开发商）与业主通过书面协议方式约定”。目前，对于“普通住宅前期物业服务如提供指导标准中最高等级未涵盖的服务内容和深度，服务收费确需突破最高指导价标准”的情形，深圳市发展和改革委员会未要求物业服务公司需要采取备案或提请单独定价等措施。但在其他存在备案、提请单独定价要求的区域，前期物业服务公司应注意履行行政前置程序，避免引发行政责任。

 

LAWYER

律师介绍

叶梦蕾律师

 

广东省涉外律师新锐人才、深圳市涉外律师后备人才、深圳市“遗产管理人”入库律师（首批）、深圳市律师协会第十一届合同法律专业委员会委员、深圳市市场监督管理局合同格式条款专家评审委员会专家。

 

叶梦蕾律师毕业于西南政法大学，自 2014 年执业至今，具有丰富的职业经验。目前就职于北京市京师（深圳）律师事务所。

 

业务领域：

企业合规、数据合规、投融资并购。

境内及涉外民商事争议解决（诉讼与仲裁）

跨境投资

企业合规体系构建

商业地产运营

城市更新项目、棚户区改造项目

基层社区治理

 

随着社会和经济的发展、人民对生活品质要求的提高，物业服务公司所提供的物业服务也与时俱进，对于超出基础服务内容的部分，物业服务公司可能会向业主收取“物业增值服务费”。

而其中，由于前期物业服务公司与业主、业委会矛盾一般较为突出，前期物业服务公司收取“物业增值服务费”则尤其应当注意风险防范。

本文将以《民法典》相关规定以及深圳市目前适用的规定为前提，并结合2个案例，阐述前期物业服务公司收取“物业增值服务费”的风险防范。

一、相关规定

《民法典》第153条

违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

 

《民法典》第496条

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

 

《民法典》第497条

有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

 

《民法典》第506条

合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身损害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

 

深圳经济特区物业管理条例（2024修订）第52条第1款

前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价。

 

《深圳市政府定价的经营服务性收费目录清单(截止时间为2023年10月31日)》

高层物业：每平方米最高3.9元/月。……普通住宅前期物业服务如提供“指导标准”中最高等级未涵盖的服务内容和深度，服务收费确需突破最高指导价标准的，可以在前期物业服务合同中列明相应的服务内容和收费标准，由物业服务单位（或开发商）与业主通过书面协议方式约定。

 

二、两个案例

1

案例1 行政处罚案

• 案情简介：

某市场监督管理局于2022年接举报反映，位于深圳市的A小区收取的物业管理费为6.8元/平方，涉嫌超过了政府指导价最高限价。经调查，A小区为高层住宅小区，于2022年1月入伙，截至举报反映之时没有召开过业主大会，未成立业主委员会，属于前期物业管理阶段。自2022年1月起，前期物业服务公司按6.8元/平方向住宅业主收取物业管理费。调查期间，前期物业服务公司表示物业服务费6.8元/平方米是由两部分组成：物业管理费3.9元/平方米和增值服务费2.9元/平方米。但《A小区前期物业服务协议》仅约定住宅物业服务费（按建筑面积计收）是每月每平方米6.8元，无论是《A小区前期物业服务协议》还是《深圳市房地产买卖合同》等相关协议（合同）中，都没有明确体现6.8元/平方米是由3.9元/平方米和2.9元/平方米组成的条款或内容，也没有对所谓2.9元/平方米增值服务费的标准和服务内容予以明确约定条款或内容。

 

• 市场监督管理局观点：

前期物业服务公司所称的增值服务费和服务内容在与业主签订的前期物业服务协议中并未有明确约定，其有在客户服务中心上墙公示的说法并无相关证据支撑，且在案件调查终结之前，当事人与业主亦没有就案涉费用签订补充协议，无法有效证明案涉物业服务费及相关服务内容已经过业主同意。

 

• 处罚依据：

《价格违法行为行政处罚规定》第九条、第十六条和《行政处罚法》第三十二条第（一）项的规定。

 

• 处罚结果：

责令前期物业服务公司改正，罚款20万元。

 

案例2 物业服务合同纠纷案

• 案情简介：

案外人甲房地产开发商与原告乙物业服务公司签订《B花园前期物业服务合同》载明：案外人甲房地产开发商委托原告乙物业服务公司就B花园住宅项目进行物业管理服务；住宅按每月每平方米3.9元收取物业服务费，于物业交付日起按月计收，每月15日前交纳。双方另签订《B花园前期物业服务补充协议》载明：原告乙物业服务公司将提供相关物业管理增值服务，增值服务费为1.9元/月/平方米，业主按其拥有的建筑面积交纳，原告乙物业服务公司将和物业管理费同时收取。案外人甲房地产开发商与与被告丙某签署《深圳市房地产买卖合同》，第二十条载明：由卖方案外人甲房地产开发商聘请原告乙物业服务公司进行物业管理服务，物业管理费由买方被告丙某按每月每平方米5.8元交纳。原告乙物业服务公司认为被告丙某无故拖欠物业管理费、专项维修资金，起诉至法院。截至开庭时，B花园未成立业主委员会。

 

• 法院观点：

《B花园前期物业服务合同》载明物业服务费为3.9元/月/平方米，补充协议载明增值服务费为1.9元/月/平方米，在被告丙某购买房产时，《深圳市房地产买卖合同》已载明物业服务费收取标准为5.8元/月/平方米，根据原告乙物业服务公司提供的缴费记录，被告丙某也是按该标准交纳，表明被告丙某已知悉并同意该标准，原告乙物业服务公司主张按该标准计算拖欠物业管理费，本院予以支持。

 

• 裁判依据：

《民法典》第577条、第579条。

 

• 判决结果：

一、被告丙某支付物业管理费XX元；

二、被告丙某支付专项维修资金XX元。

 

三、风险防范

通过以上规定及案例，提示前期物业服务公司在收取“物业增值服务费”时注意以下风险防范：

 

（一）注意基础物业服务费用应符合政府指导价。

 

（二）应由前期物业服务公司或开发商与业主通过书面协议方式约定“物业增值服务费”的标准及具体内容。具体方式可以为：在《前期物业服务合同》中明确约定、在《房地产买卖合同》中明确约定、在《物业服务协议》中具体约定。

 

（三）考虑到《前期物业服务合同》、《房地产买卖合同》、《物业服务协议》等文书是为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与业主协商的，属于格式条款，应注意避免存在《民法典》第153条、第496条、第497条、第506条规定的不成为格式条款内容或无效的情形。

 

（四）在履行方面，前期物业服务公司应切实按照约定，提供符合约定标准和内容的物业增值服务。

 

（五）注意是否需要采取备案或提请单独定价等措施。《深圳经济特区物业管理条例（2024修订）》第52条第1款规定：“前期物业服务合同期间，住宅物业管理费实行政府指导价。”《深圳市发展和改革委员会关于修订更新深圳市政府定价的经营服务性收费目录清单的公告》规定：“高层物业：每平方米最高3.9元/月。……普通住宅前期物业服务如提供“指导标准”中最高等级未涵盖的服务内容和深度，服务收费确需突破最高指导价标准的，可以在前期物业服务合同中列明相应的服务内容和收费标准，由物业服务单位（或开发商）与业主通过书面协议方式约定”。目前，对于“普通住宅前期物业服务如提供指导标准中最高等级未涵盖的服务内容和深度，服务收费确需突破最高指导价标准”的情形，深圳市发展和改革委员会未要求物业服务公司需要采取备案或提请单独定价等措施。但在其他存在备案、提请单独定价要求的区域，前期物业服务公司应注意履行行政前置程序，避免引发行政责任。

 

LAWYER

律师介绍

叶梦蕾律师

 

广东省涉外律师新锐人才、深圳市涉外律师后备人才、深圳市“遗产管理人”入库律师（首批）、深圳市律师协会第十一届合同法律专业委员会委员、深圳市市场监督管理局合同格式条款专家评审委员会专家。

 

叶梦蕾律师毕业于西南政法大学，自 2014 年执业至今，具有丰富的职业经验。目前就职于北京市京师（深圳）律师事务所。

 

业务领域：

企业合规、数据合规、投融资并购。

境内及涉外民商事争议解决（诉讼与仲裁）

跨境投资

企业合规体系构建

商业地产运营

城市更新项目、棚户区改造项目

基层社区治理